注文住宅,建物における瑕疵担保責任

1 請負契約に基づく瑕疵担保責任

工務店等に建築を依頼して住宅や建物を建てたが、完成した住宅、建物に瑕疵があった場合、住宅、建物の取得者は、施行者(工務店等)との間で請負契約を締結していますので、施行者に対し、請負契約に基づく瑕疵担保責任(民法634条)を追及することが考えられます。

2 瑕疵の意義

施行者に対し瑕疵担保責任を追及するためには、完成した住宅、建物に「瑕疵」がなければなりません。

この「瑕疵」とは、完成した住宅、建物が請負契約で定めた内容をみたさないことをいいます。

瑕疵の有無は、以下のように判断されます。

まず、請負契約で定めた工事内容が明確である場合には、完成した住宅、建物がその内容に反するか否かによって「瑕疵」の有無が判断されます。

もっとも、請負契約書や設計図面などから工事内容を確定することは困難な場合が多く、請負契約で定めた工事内容が明確であるといえる場合はそれほど多くはありません。

このように、請負契約で定めた工事内容が、請負契約書や設計図面などから明確でない場合には、諸般の事情から当事者間の合意内容を合理的に解釈し、その内容に反するか否かにより「瑕疵」の有無を判断します。その際には、目的物である住宅、建物が最低限度の性能を有すべきことは、請負契約上当然に要求される内容といえますので、完成した住宅、建物が、建築基準法や一般的な技術水準が基準を満たさない場合には、「瑕疵」があると判断されやすくなります。

3 瑕疵担保責任の内容

 請負人の瑕疵担保責任の内容は、瑕疵の修補、瑕疵の修補に代わる損害賠償請求です。

加えて、瑕疵の修補、あるいは瑕疵修補費用の損害賠償だけでは足りない損害が発生した場合には、この損害についても賠償を求めることが可能です。

請負契約を解除することはできませんが、建物に重大な瑕疵があり、建て替えざるをえない場合には、建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求が認められます。(最判平成14年9月24日)