建売住宅,建物における瑕疵担保責任

1 建売住宅,建物の瑕疵担保責任

完成している住宅,建物を購入したが,購入した住宅,建物に瑕疵があった場合,買主は,売主に対し,売買契約に基づく担保責任を追及することになります。

2 瑕疵の意義

売主に対し瑕疵担保責任を追及するためには,購入した住宅,建物に「瑕疵」がなければなりません。瑕疵とは,通常有すべき品質を欠いていることをいいます。

どのような場合に「瑕疵」があるといえるのかは,一般的,抽象的に判断できるものではなく,

① 売買契約の趣旨,目的

② 売買代金の額

③ 売主の説明内容,売主及び買主の合意内容

などの事情を考慮して判断されます。

例えば,居住用建物の売買においては,雨漏りが発生するなど住居として通常有すべき機能を有していなければ,瑕疵があるといえます。

また,売買代金が高額である場合には,その額に見合う品質の不動産でなければ「瑕疵」があると判断される可能性があります。

さらに,売主が買主に対し,売買目的物である不動産が一定の品質を有することを説明していたのに,実際は具備していなかったというような場合には,その不動産には瑕疵があるといえます。

3 瑕疵担保責任の内容

瑕疵があることによって売買の目的を達成することができないときは,買主は,売買契約を解除し,支払済みの売買代金の返還を求めることができます。

また,買主は,信頼利益の損害賠償をすることができます。信頼利益とは,売買の目的物を瑕疵のないものであると信じたことによる利益をいいます。

具体的には,瑕疵の修繕費用,瑕疵の存在による目的物の減価分などが信頼利益にあたります。