不動産の共有関係の解消

不動産の共有関係を解消する方法としては，共有者の１人が他の共有者の持分を買い取る，または不動産を売却して代金を持分に従って分けるといった方法があります。

共有者間で話がまとまらない場合には，調停，訴訟といった裁判手続きを利用することになります。

もっとも，共有不動産を共有者の１人が利用しているような場合には話が難しくなります。

よくあるケースですが，父親所有の土地の上に長男が建物を所有しており（賃料は支払っていない。），その後，父親が亡くなって土地を長男と次男が各２分の１の割合で相続したという事例で，長男が次男の土地共有持分の買取りに応じない場合，次男は土地の共有持分を現金化することができるでしょうか。

この場合，長男の土地の使用権は使用貸借契約による使用借権ということになり，次男は，父親の貸主としての地位を相続しますので，長男に対し土地を無償で使用させなければなりません。

また，次男は土地持分の過半数を持っていないので，単独で使用貸借契約を解除することはできません。

結局，次男は，使用貸借契約が終了するまで長男に対し土地を無償で使用させなければなりません。

次男が土地持分を第三者に売却することも理屈上は可能ですが，買い手が見つかる可能性は極めて低いと言えます。

上記のような事態は，相続によって生じることが多く，遺産分割にあたって注意が必要です。